[克而瑞]2019年500城土地供应动向研究

2019-06-21 08:10:18

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-21
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

??文/马千里、邱娟、周奇

??2019年3月以来,二线城市在多宗优质土地集中供应的刺激下,地市热度明显提升,溢价率明显上扬。趁着这一波热度,部分三四线城市也加大了土地供应规模,各地供地态度也由收紧向放松过渡,土地市场显著升温。但是在4、5月住建部接连发出预警提示,自然资源部强调“分类供地”供地之后,下半年各城市土地供应动向又面临着更多变数,各能级城市土地市场将进一步分化。

??站在年中的关口,我们有必要在厘清上半年市场走向的基础上,结合各城市2019年宅地供应计划动向,对各能级城市接下来的土地市场走向进行系统性分析,进而为各房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

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??供地动向:优质地块入市增多激活市场

??调控政策加码致成交规模再度下滑

??市场下行的压力下,去年下半年流拍现象频发,因而年初多数城市收紧了土地供应,成交规模也受此影响呈现下降趋势。为了保障土地供应,稳定地市楼市预期,一二线城市在年初集中供应了大量的优质地块,以调低出让底价、减少配建等方式吸引企业拿地。在此影响下,以杭州、福州、合肥为代表的东部二线城市率先回暖。趁此热度,一二线城市和长三角三四线也紧跟加大供应力度,进而带动整体成交规模上涨。但随着市场热度的升高,调控政策也随之而来,4月份中旬自然资源部出台的分类调控措施直接让多数三四线城市5月的供应规模下滑,导致整体成交规模上涨趋势减缓。

??1、供地规模变化:多数三四线城市供地量下滑,成交规模不及去年同期水平(略)

??2、地价调整:远郊地块调低地价较为常见,大部分城市起拍单价仍保持上涨(略)

??3、类型分布:住宅用地占比扩大,上半年一、二线城市均加强宅地供应力度(略)

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??市场热度:二线低价优质地助推热度上升

??长三角区域升温最为显著

??进入2019年3月后,部分二线城市推出优质地块刺激地市,二线城市土地市场率先回暖,之后多个二线城市纷纷加大供地规模,以致二线楼市几乎全面升温,很快地二线地市热度蔓延至三四线城市,三四线顺势也加强了供应力度,土地市场整体呈现量价齐升的格局,尤其西安、苏州等城市地价快速上涨甚至一度被自然资源部点名预警,调控政策的出台使得大多数三四线城市下调5月供应规模,市场热度小幅下滑。 

??总的来看,前5月土地市场整体呈现流拍率逐月下滑、溢价率上涨趋势,尤其是二线城市溢价率一度升至25.2%的高位;从土地成交均价来看也有明显上涨,其中四成城市地价创近三年新高,但还远谈不上全面突破历史高点。就区域来看,无论是二线还是三四线城市,一体化进程较快的长三角城市土地市场受益最为显著。

??1、土地流拍:流拍率明显减少,重庆、成都等中西部远郊区县流拍依然严重(略) 

??2、土拍溢价:长三角、粤港澳一体化利好部分二、三线城市,土地热度维系在高位(略)

??3、地价动向:四成城市地价创三年新高,建德、海门等长三角四线城市地价涨势显著(略)

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??供地计划:全年宅地供应指标相对保守

??大部分三四线城市下半年供应依旧会收缩

??2019年已经过去接近5个月,不少城市已经发布了2019年的供地计划,就这些典型城市宅地供应量上来看,同比2018年上涨近一成,中西部供地大户渝、郑等城市增量最为显著,三四线城市中,四川、广西、河北等省份涨幅突出;从供应的类别上看,保障性住房用地供应力度明显增强,多城保障性住房用地比重超20%,二线供应量增幅明显超三四线;无论是一二线还是三四线城市,大部分城市供地计划均相对保守,仅大连、厦门、沈阳、郑州等少数城市供地规模动向与中央要求不符,土地供应过量的现象依旧存在。这在一定程度上也体现了“夯实地方主体责任、自然资源部土地供应分类调控”的调控策略。

??1、供地计划变动:城建发展助推供地规模适度增加,总宅地供地量同比增一成(略) 

??1.1一二线城市:二线城市宅地供应同比上涨8%,中西部供地大户渝、郑等市增量显著(节选)

二线城市

  1.2三四线城市:半数城市宅地供应同比上涨,四川、广西、河北等城建加速省份涨幅突出(节选)

三四线城市

三四线城市

??2、供地类型:多城保障性住房用地比重超20%,二线供应增幅超三四线(略)

??3、供地计划评价:宅地供应量普遍趋于保守,去化不力的三四线城市表现更甚

??2019年两会、一季度中央政治局会议召开之后,年内政策方向也已经基本明确:稳定市场预期,夯实地方主体责任仍是调控重点。结合行业调控目标、市场表现来看各地供地计划,不难发现:二线城市大部分城市供地计划均相对保守,仅大连、厦门、沈阳等少数城市供地规模动向与中央要求不符,土地供应过量的现象依旧存在;而三四线城市由于去化速度明显放缓,为预防新一轮的库存风险,不少地方政府采取保守策略,缩减了供地计划量,这种现象在人口支撑力不足的三四线城市更为显著。 

??3.1大部分二线城市供地计划相对保守,仅大连、厦门等少数城市“超标”(节选)

典型一二线城市

??3.2部分三四线城市商品住宅去化不力,为预防新一轮高库存缩量供应指标 

??我们对部分典型三四线城市的2019年宅地供应量变化情况与该城商品住宅去化周期进行综合评价,结果发现:三四线城市供地情况与一二线基本一致,甚至于表现更甚,城市供地计划更为保守。为更好的评价宅地供应量是否符合预期,我们又通过对典型城市2019年宅地供应量去化周期进行测算,结果发现:半数城市宅地去化周期不足一年,土地供应量明显难以满足需求,这些城市除了热点城市南通、东莞、佛山、无锡外,广西的玉林、梧州、北海、贵港,福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年,土地供应均偏少。

??就2019年供地计划变动较大的三四线城市来看,梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供应量,但由于这些城市楼市热度较高,使得这些城市土地供不应求。这意味着与二线城市相似,宅地供应增加与土地供应过量并不存在必然的联系。表现最为突出的当属大湾区规划利好外溢利好城市北海、贵港,其商品住宅市场热度维系在高位,使得土地去化周期低于0.5年以下,为了维系房价、地价的稳定,两城2019年宅地供应量均大幅增加,增幅接近50%。

三四线城市

??当然,大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关,自2018年下半年货币化棚改退场之后,三四线城市持续走冷,尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市,市场更是萧条,为避免陷入新一轮的库存风险,这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为严重的东北三省,省内多个城市2019年宅地供应大幅削减,大部分城市宅地供应降幅在30%以上。当然,东北并非全部,四川的巴中、内江、广元、陕西的安康等城市均是收缩性城市的代表,宅地供应减少量也十分显著。

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??总结:土地供应保持适度充裕

??大连、郑州等少数城市面临库存上升风险

??(节选)

??而对于接下来的供地动向,结合各城市供地计划来看,由于二三线城市计划供地量均有所上涨,整体上土地供应仍将保持相对充裕。具体到各能级城市来看,一、二线城市土地供应力度将会加大,但热点城市保障性地块的供应将会增多,并且随着热度的升高,优质地块的供应也会相对减少,竞拍门槛也只会越来越高;三四线城市供应态度虽然转向保守,但供应量不会大幅削减,整体仍将保持相对充裕。

??4.1 一线城市下半年供给力度将大幅超过上半年,北京商品宅地供应指标有放松可能(略)

??4.2二线城市土地供应量仍将保持充裕,成都、宁波等市可适当关注进入机会(节选)

典型城市

  4.3 政策调控、市场下行双重压力下,绝大多数三四线城市供地量趋于保守(节选)

典型城市

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