佛山楼市调控背后 开发商劝购房者“抓紧上车”

郑炳巽 童海华2019-06-03 08:54:08来源:中国经营报

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??一年之中的时间节点逐步向端午节迈进,我国南方进入了雷雨高发期,龙舟水早已在南方小城光顾了一回又一回。

??然而,雨水再大也阻挡不了佛山看房客的步伐。

??5月底,《中国经营报》记者辗转禅城、顺德、南海多个楼盘,发现不论住宅还是公寓,基本被购房者抢购一空。受益于“广佛同城”“粤港澳大湾区”等概念,外地与本地的购房者争相涌入,公寓热度正日益高涨,售楼处挤满了人,部分偏远的非限购区房价也被带动上涨。

??安居客统计的数据显示,自今年3月以来,佛山均价已经由15031元/平方米上涨至15586元/平方米。禅城、南海、顺德等多个区的房价,与整体表现相吻合,也处于上扬的状态中。

??事实上,佛山从年初以来就被纳入重点监控城市。面对过热的房价,住建部更于近日对包含佛山在内的多个城市发布了预警。但是,购房者热情不减,开发商想尽办法促成交。

??抢购一空

??“现在的佛山房子一星期一个价,等你考虑好,二三期估计也没有了。”“说真的,你办理完落户再买,房子早就卖完了。”……在禅城祖庙和张槎,谈及佛山的销售情况,不止一位销售人员给了记者类似的提醒。

??“抓紧上车”已经从销售人员的口头忠告,转变成为购房者们的实际行动。

??顺德大良的华侨城·云邸,预计将于6月8日开盘,虽然这里属于限购区域,但是前来打听价格的购房者持续不断,开发商对外开放了认筹通道。因看房客集中,有的销售人员只能一次带着多位客户同时看房。

??在禅城张槎海五路附近的滨江首府,均价虽然高达1.9万元/平方米,但一期超过十座楼在去年8月开盘后便销售一空,如今只剩下几个楼层的大户型对外销售。

??“佛山地铁3号线在建,开通后3个站到达桂城,换乘广佛线直达沥滘,前后不超过1个半小时即可到天河区。这是限购区内比较靠近广州的楼盘,前景很好,很多佛山本地人都来买。”滨江首府一廖姓销售人员表示。

??同样位于张槎的另一个楼盘也存在同样的情况。销售人员透露,住宅楼去年1月开售,到8月份便完成清盘,“因为限购政策,住宅楼基本是本地人消化。”

??但是与其他只卖住宅的楼盘不同,该楼盘在去年9月又推出1800套公寓,因为不受限购政策束缚,售楼处显得更加热闹,记者走访时,公寓已进入清盘阶段,但看房者络绎不绝。

??“现在就剩下二期2座的40多套还在售,其他都已经卖完了。”该楼盘的销售人员表示,“均价9800元/平方米,打完折更便宜,广州、香港的客户都过来买,本地也有一些人买来投资。”

??限购政策将外来投资客的购房需求向公寓转移的同时,也带动了佛山较偏远但不限购区域的楼市火了一把。

??在南海狮山龙光·玖御湖,从这里驾车前往最近的地铁站需要50分钟左右,目前交通不算便利。但是楼盘今年3月刚开,5月还没过完,一期7栋楼基本卖出,只剩21号楼几套大户型可供购房者挑选。

??销售人员告诉记者,“相比于其他区域,无房无贷在狮山首付二成就能够买房。”晚上6点多记者到达该楼盘时,仍有三三两两的看房客冒着大雨前来。

??住建部“去火”

??在此次的走访过程中,记者发现,不论是中介还是销售,都反复提及“广佛同城”与“大湾区”等字眼,并且对佛山未来几年的房价保持上涨持乐观态度。

??上述位于张槎楼盘的销售人员告诉记者,“周边的征地价格已经达到1.4万元/平方米,等通上地铁,广佛同城建设继续推进,3年后房价肯定翻2~3倍。”为此,该销售人员在开盘之初,便率先“上车”。

??今年2月18日,酝酿已久的《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,佛山榜上有名。《纲要》指出,支持包括佛山在内的多个城市形成重要节点城市。正是在这之后,佛山多地房价出现快速上涨的势头。

??根据安居客统计的数据,进入3月份,佛山房价开始持续上涨,已经由15031元/平方米上涨至5月份的15586元/平方米,涨幅3.69%,比1月份的低点14805元/平方米更是上涨了近800元。

??全区限购的禅城5月房价更是飙升到20027元/平方米,比1月份上涨了将近2000元。部分限购的顺德区和南海区房价也不低,顺德5月均价为18390元/平方米,较3月份17901元/平方米上涨了489元,涨幅2.73%。南海5月均价17465元/平方米,比4月份上涨1.9%。

??根据佛山世联发布的《2019年第一季度佛山房地产市场播报》,重点监控项目春节之后市场反弹趋势明显,来访及成交量均是近几月新高。2019年第一季度,重点监测项目的开盘数量较去年同期大幅增多。

??顺德的周来访量甚至达到5215批,周成交量554套领先于其他区域,连较偏远的南海和三水周成交量也都超350套。

??为了控制火热的楼市,住建部于5月18日对佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示,苏州已率先出台了楼市调控政策。事实上,早在今年年初,佛山已被纳入2019年房价统计调查重点城市,实施重点企业住宅销售价格问卷试点调查制度。

??同策研究院总监张宏伟指出,“华南的企业对于调控政策并不是很关心,更关心的是如何通过营销的手段和方法解决销售问题,因此市场化程度更高,也是全国对市场信息反应最敏感的区域。”

??“但今年的调控基调依然是稳地价、稳房价、稳预期,当房价表现过热的时候,政策必定会加以干预,相信佛山很快也会出台相应的政策进行调控。”张宏伟进一步指出。

??深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,“对热点城市及时作出预警,是未来调控形势一个大的转变,对超出警戒区间的城市,住建部会督促当地政府尽快采取措施,将持续上涨的苗头控制住。这将是一种常态,全年下来,热点城市的房价涨幅都不可能太大。”

??“暗箱操作”

??龙光·玖御湖的销售人员告诉记者,虽然目前狮山的交通不是很便利,但“因为广佛环线开通后,6站就到白云机场了,所以很多在广州白云做生意的人来这里买,用来投资或者自己住。”

??在华侨城·云邸,记者遇到当地一位50多岁的大叔,因为自己的购房资格用完了,他正在考虑用孩子的名额在大良多买一套房,“我自己住肯定是够了,买多一套用于投资嘛”。

??一楼盘销售人员告诉记者,“可以选择将公寓返租给当地的酒店,每月收取1700元租金,或者交给开发商托管,每月一平方米租金50元,一个月下来收租金将近2500元。”该销售人员还给记者支招,“你先用手头的预算买公寓,等一年后交完社保了,把公寓转出去,再去买住宅,两头都不耽误。”

??得知记者没有佛山户口,也没有社保缴纳记录,部分楼盘的销售表示,可以采用先缴纳首付和定金的方式保留购房资格。

??一楼盘张姓销售人员告诉记者,可以通过支付部分金额保留购房资格,等获得名额后再购房,“7天内你交5万元定金和10%首付,我们签订约束合同。你再找机构办理社保补缴,等搞定后再交剩余的20%首付,之后便可以走网签流程。”该销售人员告诉记者,这是最基本的操作流程,而且合同会盖法人专用章,具有法律效力,不存在违约的风险。

??滨江首府和华侨城·云邸的销售人员也都承认了该种方式的可操作性。前者的销售人员表示,“相比有佛山户口的购房者7天内就要开始按揭,补缴社保的购房者可以在390天后再开始。费用不会更多,但却有一年时间准备。”

??华侨城的销售人员表示,“公司有一个规章制度,如果7天内你可以给三成首付,半年后再多给二成,我们就可以帮你保留一年的购房资格,等明年这时候再过来网签。”对方还透露,“要么你拿个地址,或者挂靠在熟人那里随便注册一个公司,交满一年个税也可以买房的。”

??“虽然完成落户或者人才引进并不会花很多时间,但很多开发商都会夸大难度,劝说购房者通过先交首付的方式保留购房资格,”滨江首府的销售人员告诉记者,“因为这是促成交易的更加快捷的方式。”

??易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“这是一种打政策擦边球的做法,事实上是一种违法行为,同时也说明了房企所面临的去库存的压力。”

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